Hay unas 3.440 habitaciones de hotel en construcción en Phuket que abren de forma escalonada entre 2026 y 2028, y la mayoría son de alta gama. Llegan a un techo que acaba de tener un semestre flojo: en el conjunto de hoteles de lujo y alta gama de Phuket la ocupación media bajó a alrededor del 80 % desde el 84,1 % del año anterior y el ingreso por habitación disponible cayó alrededor del 8,7 %, sobre 6,04 millones de huéspedes en los seis meses, un 2,72 % menos interanual. Para un DMC de Tailandia para agencias de viajes esa combinación no es un aviso, es una puerta abierta — pero solo si se entiende dónde se están construyendo las habitaciones y qué es de verdad una propiedad en su año de apertura.
Qué dicen los números y qué no dicen
Detrás de todo lo que sigue hay dos hechos medidos. La cartera es de unas 3.440 habitaciones que abren entre 2026 y 2028, y está concentrada arriba y en un solo sitio: la mayoría de las nuevas propiedades son de alta gama y la mayor concentración está en el norte de Phuket. Juntas añadirían alrededor de un 7 % a la oferta de habitaciones existente en la isla. Mientras tanto, el segmento al que se incorporan esas habitaciones se ablandó durante el primer semestre de este año tanto en ocupación como en RevPAR.
Y la flojera no la han causado las habitaciones nuevas. La caída se atribuye sobre todo a un menor número de visitantes internacionales a partir de abril, con la inestabilidad en Oriente Medio pesando sobre la confianza y unas tarifas aéreas más altas debilitando la demanda de largo radio. El crecimiento de la oferta llega dentro de eso, no lo provoca — y eso importa, porque un bache de demanda puede revertirse en una temporada y 3.440 habitaciones, una vez levantadas, no se derriban.
Lo que eso no le dice es qué va a cotizar cualquier propiedad. El RevPAR es una medida de mercado construida a partir de la ocupación y de la tarifa alcanzada en todo un segmento; dice que el extremo alto tuvo seis meses más duros que el año anterior, y no dice absolutamente nada sobre las condiciones que dará un hotel concreto a una agencia concreta para una ventana concreta. No entre en una negociación citando un índice. Entre sabiendo la dirección del viento, que por primera vez en mucho tiempo le es favorable de verdad.
Por qué un techo que se ablanda es una puerta abierta para un agente
Un hotel con la agenda llena no tiene ningún motivo para aceptar un nuevo socio de distribución. Un hotel que abre en un segmento donde la ocupación ha caído tiene todos los motivos. Tres consecuencias sobre las que merece la pena actuar:
- Propiedades que no le habrían devuelto la llamada están aceptando reuniones. La alta gama de Phuket ha pasado varios años pudiendo elegir su distribución. Eso es menos cierto este año y lo será menos aún a medida que aterrice la cartera.
- Una propiedad recién abierta necesita volumen más que margen en su primer año. La ocupación construye un perfil de reseñas; un resort nuevo y vacío no tiene ni lo uno ni lo otro. Ese es el momento en que una agencia con series fiables tiene más capacidad de negociación de la que tendrá nunca con ese hotel.
- La idea de «Phuket de lujo» del cliente puede subir un escalón. Donde un briefing habría aterrizado en una buena propiedad de gama alta-superior, ahora puede alcanzar la categoría de encima. Eso son mejores vacaciones para el mismo cliente, y es el tipo de mejora que hace que a una agencia la vuelvan a contratar.
Nuestra mesa hotelera del DMC de Tailandia contrata en todo este segmento y sabe cuáles de las nuevas aperturas están tomando negocio de agencias de verdad y no solo diciéndolo.
Dónde están las habitaciones y por qué cambian las vacaciones
El norte de Phuket no es una versión tranquila de Patong: son otras vacaciones. La nueva oferta de alta gama se concentra subiendo por la costa oeste y norte, lo que significa Bang Tao, Layan, Nai Thon y hacia Mai Khao. Esa geografía tiene consecuencias reales para el briefing de un cliente:
- Está cerca del aeropuerto y lejos del ruido. Un resort del norte es un traslado corto a la llegada, lo que encaja con una estancia corta y con una familia con niños pequeños.
- Son unas vacaciones de resort, no de pueblo. Un cliente que quiera salir del hotel y encontrarse restaurantes y bares estará descontento; un cliente que quiera la playa y la propiedad estará encantado.
- Los tiempos de excursión cambian en los dos sentidos. El casco antiguo, las playas del sur y los muelles de Phi Phi quedan más lejos; Phang Nga y los muelles del norte quedan más cerca. Una matriz de traslados montada alrededor de Patong se pasará de tiempo sin avisar.
Un DMC de Tailandia en la isla es la diferencia entre vender un código postal y vender el correcto. Nuestra guía de destino de Phuket lleva la geografía, y nuestro equipo de transporte vuelve a cronometrar la matriz de traslados cuando la base del cliente se mueve al norte.
El riesgo de una propiedad recién abierta y cómo ponerle precio
Un resort en su año de apertura lleva un riesgo operativo real y quien lo absorbe es el cliente del agente. La obra puede terminar tarde; el spa o uno de los restaurantes pueden abrir meses después que las habitaciones; el estándar de servicio tarda una temporada en asentarse; y no hay historial de reseñas con el que un cliente pueda tranquilizarse cuando se pone nervioso quince días antes.
Nada de eso es motivo para evitar las aperturas nuevas. Es motivo para venderlas deliberadamente. Ponga la fecha de apertura por escrito con la propiedad, pregunte en concreto qué puntos de venta e instalaciones estarán operando en las fechas de su cliente y no cuáles están previstos, y dele al cliente de primera temporada un motivo para aceptar el riesgo — una categoría de habitación por encima del briefing, una inclusión, una cancelación flexible — en vez de que lo descubra al llegar. Y mantenga bloqueada una propiedad alternativa en las mismas fechas para cualquier serie que construya sobre un hotel que todavía no ha abierto.
Cuando hay una oleada de aperturas programada para la misma temporada, ahí es también donde un DMC de Tailandia se gana su comisión: alguien tiene que saber qué propiedades abrieron de verdad a tiempo, y la única forma de saberlo es haber estado allí.
Qué hacer esta semana
- Reabra la conversación con las propiedades de alta gama que le dijeron que no. La respuesta puede haber cambiado y comprobarlo cuesta un correo.
- Pida a las nuevas aperturas una lista de instalaciones por fecha y por escrito, no un folleto. «Apertura 2027» y «todos los puntos de venta operativos desde el primer huésped» son promesas distintas.
- Vuelva a cronometrar su matriz de traslados si mueve clientes al norte. Los traslados al aeropuerto se acortan, las excursiones al sur se alargan y una matriz montada sobre Patong no aguanta.
- No cite un índice de mercado a un cliente. Un movimiento del RevPAR de un segmento no es una tarifa y queda mal en una propuesta.
- Mantenga una alternativa en cualquier serie montada sobre un hotel sin abrir. Es el seguro más barato del expediente.
Envíe las fechas, los pax y la categoría a nuestra mesa comercial y le vuelve una cotización lista para el cliente en poco tiempo; si construye para un mercado emisor concreto, nuestra mesa de mercados emisores tiene el detalle mercado por mercado.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas habitaciones nuevas va a tener Phuket realmente?
Unas 3.440 están en construcción y previstas para abrir de forma escalonada entre 2026 y 2028, con la mayoría de las nuevas propiedades en el segmento de alta gama y la mayor concentración comunicada en el norte de Phuket. Juntas añadirían alrededor de un 7 % a la oferta existente de la isla. Eso es una cartera y no un calendario de entrega: las fechas de apertura de cada propiedad se mueven, y se mueven más veces de las que se mantienen.
¿Más oferta significa mejores condiciones para mi agencia?
Significa una conversación mejor, que no es lo mismo. El segmento de lujo y alta gama de Phuket vio caer la ocupación y el RevPAR en el primer semestre de 2026, y los hoteles que abren dentro de eso tienen más motivos para hablar con un socio de distribución nuevo que hace dos años. Lo que ofrezca cada propiedad concreta sigue dependiendo de su volumen, su temporada y su fiabilidad. Pregúntenos cuáles de las aperturas están contratando negocio de agencias de verdad.
¿El norte de Phuket le va bien a mi cliente?
Le va bien a unas vacaciones de resort y a una estancia corta, porque el aeropuerto está cerca y las playas están tranquilas. No le va bien a un cliente que quiera salir del hotel y encontrarse un pueblo: eso es el sur y Patong. Compruebe el briefing antes de mover a un cliente al norte solo porque la propiedad sea más nueva, y vuelva a cronometrar las excursiones: los muelles de Phi Phi y el casco antiguo quedan más lejos, Phang Nga queda más cerca.
¿Cuál es el riesgo de vender un hotel que no ha abierto?
Fechas de apertura que se desplazan, instalaciones que operan más tarde que las habitaciones y un estándar de servicio que tarda una temporada en asentarse, sin historial de reseñas que un cliente nervioso pueda consultar. Gestiónelo en lugar de evitarlo: consiga los compromisos de apertura e instalaciones por escrito contra las fechas de su cliente, dele algo al huésped de primera temporada a cambio del riesgo y mantenga una propiedad alternativa bloqueada en las mismas fechas para cualquier serie.
¿Está pasando lo mismo en Bangkok?
El patrón de Bangkok ha sido distinto en su forma pero parecido en su dirección: más ocupación junto a unos ingresos por habitación más flojos, con el RevPAR a la baja en el segundo trimestre. La presión competitiva es real en las dos ciudades. El caso de Phuket es más agudo porque la nueva oferta está muy concentrada en un solo segmento y en una sola parte de la isla.
